【租屋簽約】 了解6大注意事項,讓房客房東都安心

最後更新於 2021 年 3 月 1 日

租屋簽約簽得好,可以避免日後產生糾紛及困擾,那麼究竟租屋簽約有哪些注意事項呢?本篇探索,將帶領探索者們了解租屋簽約的完整流程,從租屋簽約要帶什麼、要跟誰簽、租屋簽約注意事項,到租屋簽約常見的疑問,注意這些重點,可以讓房東跟房客都安心!現在就來探索吧!

Table Of Contents

你是租屋族嗎?延伸探索點這:
1.該租房還是買房?優缺點分析給你聽
2.租屋租金太貴?教你省租屋租金的方法大全
3.租屋看房都隨便看?不看會後悔的5大重點點這
4.租屋簽約該注意什麼?這篇詳細告訴你

租屋簽約要帶什麼

【租屋簽約】要帶什麼
【租屋簽約】要帶什麼

房客在租屋簽約時,要記得帶身份證正本、影本,及工作證,方便房東認明身份。在以前常常還會加上個人印章,作為正式合約的身份認定,但現在大多不會這麼正式,僅需簽名即可,也可避免個人重要印鑑外流。

身份證的目的,是證明自己是要租屋的本人,所提供的身份證影本,常會附在租約上作為簽約證明,若擔心個人資料遭冒用,可以先在影本上註記「僅供xxx年租屋簽約使用」。

工作證的目的,則是提供給房東一個安心的保證,證明自己的身份背景,以及穩定的還款能力,擁有穩定的正當職業,甚至可以做為租金的議價籌碼哦!

當然,除了制式上的文件外,漢克覺得,租屋簽約最重要的是要把腦帶出來啊!畢竟簽約攸關日後糾紛發生時的處理方式,簽一份房東房客都滿意的合約,才能讓雙方都安心。

租屋要跟誰簽約

【租屋簽約】注意事項:跟誰簽約
【租屋簽約】注意事項:跟誰簽約

備妥簽約資料後,下一步就要確認跟你簽約的人是誰

根據不同的身份,建議請對方出示相關證明:

房東:持有房子的本人

請房東提供房屋所有權狀、或是土地登記謄本,以及身分證。若房東不願提供,仍然可以自行申請第二類謄本,查看自己要租屋的地址是否是對方所有。若房子非本人、與其他人共有,建議三思。

二房東:跟房東租起來再轉租

請二房東提供房屋所有權狀、或是土地登記謄本,以及身分證、與房東的租約。除了要認明房子是房東擁有的外,也要確認對方與房東的簽約內容,包含:租約期間、是否能轉租等。

若自己的租約期間大於二房東跟房東的租約時間,或是對方擁有的租約明訂不能轉租,請直接轉身離開,否則萬一有糾紛,房東是沒有義務要處理你跟二房東的糾紛的。

代租管:協助房東租屋及管理

請代租管提供房屋所有權狀、或是土地登記謄本,以及身分證、委託書、相關證照。除了要認明房子是房東擁有的外,也要確認對方是受房東委託,且擁有代租管的證照。

如果對方只負責代租,也就是只協助房東把房子租出去,但日後管理仍由房東負責,對方只需擁有「仲介證書」,但如果連管理也是對方負責,則還要有「租賃住宅服務業證書」。

了解自己究竟是跟誰簽約,才能確保租約的效力,也可以避免付給對方錢後,才發現對方根本是不相干的第三人。

租屋有哪些費用

【租屋簽約】注意事項:花多少錢
【租屋簽約】注意事項:花多少錢

租屋簽約第三步,就是要了解租屋有哪些費用,畢竟錢常常是糾紛的源頭。

租金

一定要在租約上確認租金的費用、繳納時間與方式,避免日後房東賴帳說遲繳、沒收到。

有些租金價格,是建立在一次繳清,或是長期租約(大於一年)的前提下,若每月分次繳清,租金費用可能較高,這部分要與房東確認。

另外,該如何把租金繳給房東、以及繳款期限也是租屋簽約要注意的事項,漢克建議請房東提供收款帳號,每月定期轉帳給房東,是較安全的做法,畢竟轉帳可留下轉帳紀錄,證明自己的付款金額及時間。

延伸探索:想要轉帳免手續費?你該申辦數位帳戶!

押金

第二個租屋簽約該注意的費用,就是確認押金的金額、退還原則、時間與方式

押金的用意,是在確保房東權益,若房客不付租金、水電瓦斯等定期費用,或是破壞房屋、違約等情形下,房東可確保至少可以獲得一些賠償,避免房客拒繳而蒙受損失。

押金的金額,大多在1~2個月的租金範圍,根據租賃住宅市場發展及管理條例第7條,押金金額不得超過租金兩個月,等於一簽約時就會付總共2~3個月的租金金額。

押金的退還時間,大多是在租屋契約到期、房客搬出的日子,退還給房客,但會扣除房客積欠房東的債務後,剩餘部分才是退還的金額,因此建議先與房東確認退還押金的原則、時間及方式,避免房東藉故以各種理由苛扣押金,或是遲遲不退還押金。

額外費用

第三個租屋簽約該注意的費用,是除了租金外的額外費用,以及他們的計算、繳款方式

漢克都會直接問房東,除了租金外,還要繳交哪些額外費用呢?

這些額外費用,大多是水、電、瓦斯、清潔、管理費等每月費用,由於會根據房客的用量而有差異,許多房東會額外收取。

除了了解有哪些額外費用外,也要在租約上確認計算及繳款方式,例如:電費依獨立電表、每度5元,瓦斯費每月300等,並討論好繳款方式,是自己拿帳單繳費,還是連同租金一起轉帳給房東等。

確認好租金、押金、額外費用後,也別忘了,如果之前有付訂金,記得跟房東折抵押金或租金的金額哦!

租屋有哪些居住規則

【租屋簽約】注意事項:居住規則
【租屋簽約】注意事項:居住規則

第四個租屋簽約注意事項,是與房東確認有哪些居住的規則,包含修繕的權責,以及居住的限制。

修繕

包含東西壞了誰要負責處理,以及修繕費用該由誰負擔

一般來說,修繕是房東的責任,但房客仍然要盡到告知義務,如果房東明知東西壞掉卻不修理,房客可以請房東限期修理,若仍未修理,房客有權利主張提前終止租約(提前30天通知終止租約),或是自行修繕後,憑修繕收據向房東請款。

延伸探索:民法第430條修繕相關權責

延伸探索:租賃住宅市場發展及管理條例 第8條修繕相關權責

但實務上來說,還是建議與房東溝通好各個租屋物品的權責,保留彼此的彈性與便利性。一些消耗性的租屋用品,如:燈泡等通常會由房客自行更換、出錢,而一些永久性的衣櫃、書桌等,若非人為破壞,則由房東負擔。

限制

對於自己的特殊需求,建議先與房東溝通好,並查看租約是否有相關限制,避免租到不符合自己需求的房子。

常見的特殊需求,如:開伙、共同承租、分租、留宿、轉租、養寵物、設戶籍、租稅分攤等。這些特殊需求,有時候會造成房東的負擔,並成為房東多收錢的藉口。

例如:讓朋友留宿,由於多一個人就會多一份水電瓦斯等費用,若部分費用是含在租金內,會變相讓房東吃虧,有些房東就會要求收取留宿費。

養寵物的部分,由於可能會影響鄰居安寧、房間衛生等,房東可能會拒絕入住或額外收取清潔費,建議先與房東溝通好。

設戶籍及租稅分攤的部分,根據住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項是不得禁止房客遷戶籍,及分擔房屋、地價稅,不過房東其實不太喜歡房客設戶籍,畢竟房客設戶籍後,租金收入就必須報稅,有的房東甚至聽到要設戶籍,就謝絕往來,這部分建議與房東達成共識。

延伸探索:住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項

租屋的詳細日期

【租屋簽約】注意事項:居住日期.jpeg
【租屋簽約】注意事項:居住日期.jpeg

第五個租屋簽約注意事項,是與房東談好相關的日期,包含:入住日、生效日、截止日。

入住日

也就是什麼時候可以把東西搬進租屋處,通常也是拿到房間鑰匙的時間。

如果原本是空屋,入住日相對沒什麼問題,頂多要注意房子在空屋這段期間,若發生問題該由誰負責。

但如果是接續前一個房客,則要與房東確認前一個房客何時可以把東西清空,方便自己搬東西進去,避免搬遷時間太過短促,甚至還要自己趕走前一個房客。

起算日

開始起算租金的時間。由於簽完約大多不會馬上入住,而會有半個月以上的空窗期,此時便要與房東確認租金起算的時間,避免自己還沒入住就開始付租金,生效日也是與房東議價的常見籌碼之一。

延伸探索:租屋租金原來可以這樣省!

截止日

租約截止到期的日子,通常也是遷出的時間。搬出的時間也要納入租約到期日的考量,由於搬出大多得花上1、2天時間來整理、遷出,建議先評估好自己的租屋需求,再與房東協調租約到期日,例如學生可能就要把日期定在6月底。

租屋解約方法

【租屋簽約】注意事項:提前解約、租約到期
【租屋簽約】注意事項:提前解約、租約到期

租屋簽約最後的注意事項,就是想好不繼續租的後路,不繼續租的情況就兩個:提前解約、租約到期。

提前解約

有時計畫趕不上變化,難免會有房東臨時不租、房客臨時不住了的時候,除了法律規定的合法提前解約事項外,建議先跟房東談好是否能提前解約,及若要提前解約,要多久以前告知、要付多少違約金、有沒有替代方案等。

由於房東也要賺錢,任意提前解約會造成房屋空窗期,進而造成房東很大的困擾,因此適當的違約金也是必要的。

通常會訂立至少一個月的提前告知時間,並讓房東在這一個月可以帶其他人來看房,或是自己找到願意接替的房客,讓房東可以無縫接軌繼續收租金,在這些情形下,房東大多不會太苛刻違約金的部分。

就算要付違約金,若當初約定「能提前解約」,則根據住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項最高也不能超過一個月租金,但若當初約定「不得提前解約」,就必須看雙方的溝通結果。

延伸探索:住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項

租約到期

租約到期時,如果不繼續租,便要面臨把房子交還給房東的問題。自己當然要好好把房子打掃乾淨、家具歸位,恢復到入住時的原狀,但有少數房東會藉故額外收取「清潔費」,或家具毀損等費用。

因此建議先與房東確認搬出時有沒有什麼特殊要求,如:要求專人打掃等,並在入住前,拍攝照片或影片,將房子、家具的狀況記錄下來,避免房東藉故要求賠償。

租屋簽約常見問題

租屋不簽約可以嗎?

【租屋簽約】不簽約可以嗎
【租屋簽約】不簽約可以嗎

租屋時,只要口頭答應就算有效,但口頭承諾常常會變成各說各話,特別是如果租約超過一年,又沒有訂立紙本租約,就會成為不定期租賃,衍伸出較多麻煩,建議還是白紙黑字列清楚,確保雙方權益。

延伸探索:民法第422條

租屋簽約完反悔,不想租了怎麼辦?

【租屋簽約】簽約完反悔怎麼辦
【租屋簽約】簽約完反悔怎麼辦

不管有沒有真的入住,除了特別約定生效日外,只要簽約完租約就生效,因此後悔也來不及了,只能照著租約中的「提前解約」條件來處理。

因此,在真的簽約簽下去前,記得先確認都沒問題,避免後悔莫及。

臨時要搬遷怎麼辦?

【租屋簽約】房客提前解約
【租屋簽約】房客提前解約

臨時要搬遷,也視為提前解約,一樣要照著租約的條件走,除非是法律規定「承租人提前終止租約」的事項,如:房屋危及居住安全及健康,或請房東限期修繕、房東卻不修繕,或是因第三人主張權利、房屋滅失等情況導致難以居住等情形,簡單來說就是房子住不了了,才能夠跳脫租約的規定,在不付賠償的情形下解除租約。

延伸探索:住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第18條

房東反悔,想趕我走

【租屋簽約】房東提前解約
【租屋簽約】房東提前解約

房東想提前趕走房客,也一樣要照著租約走,除非是法律規定可合法收回房屋的事項,如:房子要改建,房客違約、違法等,而且也需要在一定時間前就通知房客,才能夠脫租約的規定,在不付賠償的情形下解除租約。

延伸探索:土地法第100條

租屋到期可以繼續住嗎?

【租屋簽約】租約到期可以繼續租嗎
【租屋簽約】租約到期可以繼續租嗎

如果租約到期後沒有再簽租約,但房東也不反對繼續出租,並繼續收取租金的話,就會變成「不定期租賃」,房客仍然可以付租金繼續住。

不定期租賃就是一個雙方達成協議就萬事太平,但談不攏就糾紛一堆的關係。

對房東而言,若想收回房子,但房客不搬,需提前通知契約終止日,或是以土地法第100條的緣由要求房客搬出,雖然法律規定如此,但實務上房客若死纏爛打的不搬出,仍然很困擾。

對房東而言,雖然看似想走就可以走,不受租約限制,但由於沒有白紙黑字租約在,租金可能會被調漲,相關權益也有可能受損。

因此無論是房東或房客,建議還是再簽一份租約,保障彼此的權益。

延伸探索:民法第451條

延伸探索:民法第450條

租屋簽約要公證嗎?

【租屋簽約】租屋要公證嗎
【租屋簽約】租屋要公證嗎

如果希望租約更有保障,可以考慮把租約拿去公證。經過公證並載明「逕受強制執行」,若有糾紛可以不經過訴訟,直接針對租約內容強制執行,減少訴訟的繁瑣時間。

但公證也需要額外的費用,且需再花時間去辦理公證,相對較繁瑣。公證費用部分,則會比較租約的總費用及房屋課稅現值來收取,一般約落在千元左右 。

不過一般來說,房東都不太希望公證,畢竟偷偷收租金還是比較好辣xD

房東想賣房子怎麼辦?

【租屋簽約】房東想賣房子怎麼辦
【租屋簽約】房東想賣房子怎麼辦

如果房東想賣房子,那還可以繼續住嗎?

如果租約有經過公證,或是是5年以內的定期租約,就適用「買賣不破租賃」原則,可以繼續住到租約期滿為止,不過房東就換成新屋主了,因此租金也要交給新屋主哦!

延伸探索:民法第425條

總結

漢克幫探索者總結租屋簽約注意事項:

  • 帶身分證、工作證
  • 注意跟誰簽,要求驗明對方身份
  • 租金、押金、額外費用的計算、繳納方式與時間
  • 修繕誰負責、租屋的限制
  • 入住日、租金起算日及截止日
  • 提前解約、租約到期的事項確認

延伸探索:該如何善用信用卡理財點這

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