買房租房哪個好?完整買房租房優缺點、條件與成本分析

最後更新於 2021 年 6 月 15 日

租房就是在幫房東付房貸,是真的嗎?如果買房出租,用別人的租金真的可以買到一棟房子嗎?究竟是買房好?還是租房好?相信當探索者出社會後,都會遇到這樣的問題,因此本篇漢克將與探索者一起探索,買房租房哪個好,並分析完整的買房租房優缺點、條件與成本。

買房租房優點

在探索該買房還是租房時,首先當然要先了解買房租房的優缺點。

這些優缺點常常是一體兩面的,端看每位探索者的喜好以及需求。

買房優點

【買房租房】買房優點
【買房租房】買房優點

獲得一棟房子

買房比起租房,最大的優點當然是可以獲得一棟房子,我們也可以因此享受到這棟房子帶來的價值

房子的價值有哪些?

以現今房價不斷上漲的趨勢來說,房子具有抗通膨的效果,買對房子,不僅可以確保大筆資金不會因為通膨而貶值,甚至可以因此賺到房價上漲的價差(但也要考慮房子的折舊問題)。

房子還有另一個功用,是可以作為融資工具,把房子當作抵押,以較低的利率跟銀行借錢,來增加資金的活用度。

漢克補充:上面所述即為「二胎房貸」,許多人會藉此不斷投資獲利,但投資都有風險,請謹慎評估自己的還款能力,漢克並不鼓勵這類的投資操作。

詳細二胎房貸可以至詹姆士的理財生活日記探索

相較於「二胎」,還有一種方式是「增貸」,簡單來說就是把已經償還的房貸,再貸款出來運用,比起二胎來說較為保守。

增貸深入探索點這

強迫儲蓄

如果用頭期款與房貸來買房子,由於每個月都必須要繳房貸,如果自己屬於有錢就會亂花掉的人,房貸是一個強迫儲蓄的工具之一

藉由每月強制挪出一筆錢,投入到房子的價值裡面,就能減少自己亂花錢的衝動。

有哪些存錢方法,可以幫助自己真正存到錢點這

完全自主性

由於房子是自己的,想怎樣裝潢、佈置都是自己說的算,不會被房東管東管西,也不用跟隔壁房客磨合適應,甚至如果想要出租收取租金,也都可以。

租房優點

【買房租房】租房優點
【買房租房】租房優點

資金彈性

相同條件下的房子,租金通常比每月房貸低很多,特別是台北市的房子。

因此選擇租房時,資金較不會被房子綁住,可以把多的錢拿去投資,或做更彈性的運用

同時由於租房不需要付高額頭期款,這筆頭期款也可以拿來做妥善的運用。

條件彈性

買房後,這棟房子就會不斷跟著我們,如果更換工作地點,就得考慮通勤的成本,就算想賣掉也常需要一段時間。

但租房則較有彈性,可依照規劃選擇適合的地點,同時租房的選擇也較多,較能找到符合自己需求的條件,同時若不滿意,搬家的金錢成本也比買房來得低。

不用為房子操碎心

無論是漏水、傢俱壞掉、天花板塌下來,租房時都可以交給房東處理,自己不需去面對這些問題,通常也不用負擔這些修繕費用

買房租房缺點

探索完買房租房的優點,接著當然要來探索買房租房的缺點辣!

買房缺點

【買房租房】買房缺點
【買房租房】買房缺點

貸款利息

如果說租房是幫房東賺錢,那買房就是幫銀行賺錢

由於我們通常沒有足夠多的資金去直接付清買房款項,找銀行貸款時,自然需要支付貸款利息,這也成了買房的缺點。

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買房必知的銀行貸款術點這

額外支出

買房除了房價外,其實還有很多額外支出。

例如:買房時的仲介費、稅款、每年的房屋地價稅、修繕費、裝潢費等都是常見的買房額外支出。

這些支出加起來,其實也是一筆為數不小的費用!

機會成本

買房的缺點,就是把大量資金都用在「買房」上,而失去了這些錢拿去投資時,可以獲得的報酬

這也是大家常忽略的機會成本,其實房東收取的「租金」可以說是買房時,投入資金的「報酬」。

經濟壓力

以現今高漲的房價來說,每月的房貸常常會為佔收入的一大部分

如果有穩定的收入,也許還能支撐,但如果收入突然中斷,也會造成龐大的經濟壓力。

時間成本

買房有可能是我們這一生中,最大的一筆開銷之一。

也因此我們更需要謹慎的做好功課,挑選適合自己、價格合理的房子。

但這些功課常須花費大量的時間,透過時間累積經驗,才能漸漸知道怎麼樣的房子才能買,而且買的便宜。

延伸閱讀:這些省錢迷思你中了幾個?!快來破解省錢迷思!

租房缺點

【買房租房】租房缺點
【買房租房】租房缺點

租金無獲利空間

交給房東的租金,就像潑出去的水一樣,除了獲得短暫的居住權外,是沒有辦法從中賺取投資報酬的。

這就是坊間常說的「幫房東付房貸」的概念,不過漢克覺得這概念有點太偏頗,畢竟沒有考慮到貸款買房其實也是幫銀行賺錢,且也會損失頭期款的投資獲利空間。

(題外話:買頂樓+頂樓加蓋去出租,才較有獲利空間,想單純靠買房後直接出租賺錢,是不太可能的。)

租金變動

租金是房東說了算,由於租金通常會隨著通膨而逐漸上調,我們無法確保10年後租金是否不變。

缺乏自主性

租房時,無論是房子的條件、租房規範等,都是房東說了算。

就算想要好好佈置自己的房間,也很難透過裝潢去改變格局,缺乏居住的自主性

買房租房優缺點比較

【買房租房】漢克比喻
【買房租房】漢克比喻

探索了這麼多買房租房的優缺點,也許對剛接觸房地產的新手來說,還是看得一知半解。

漢克覺得可以用「便當」,當作是房子,來去思考自己究竟該買房還是租房

如果想買房,就如同我們自己開一家便當店,需要有一筆資金,並且努力學習經營。

我們可以做自己喜歡吃的便當風格,可以挑選健康的食材,不過便當風格大概只能侷限在一種,而便當店的盈虧,自然得由我們承擔。

如果想租房,就如同我們每餐可以挑選不同的便當店,享受多樣化的便當風格,但是便當的食材、價格都是老闆說了算,我們沒辦法去改變太多,同時付給老闆的便當錢只能讓我們飽餐一頓,無法創造獲利。

買房條件:什麼條件才可以買房

【買房租房】買房條件
【買房租房】買房條件

探索完買房租房的優缺點後,接著來探索什麼條件下,我們才有能力買房

買房最重要的條件,就是頭期款與裝潢費的資金,這兩筆錢,以非預售屋來說,大約佔了房價的3~4成

(預售屋由於我們無法立即住進去,並不在本篇探索範圍。)

只有在擁有這兩筆錢後,才有辦法考慮買房,否則就算買房再怎麼比租房划算,都只是空談。

有些人可能會說,外面很多在講0元買房阿!何必準備頭期款?

其實0元買房,也要看是怎麼樣的0元買房。

0元買房很多是透過信貸去借頭期款,這會造成買房的成本增加,且也會增加日後還款的金額,只是延後付款而已,最終自己還是要準備這筆錢,甚至要準備的更多,還不如自己先存好一筆錢來付頭期款。

另一種0元買房是買在極低的價格,低於銀行評估房子價值的八成以下,並透過一些違法方法,使得銀行給予的貸款額度等於甚至高於購買房子的價格,達成0元買房。

買房條件:可以買多少的房

【買房租房】可以買多少的房
【買房租房】可以買多少的房

準備好頭期款後,我們究竟可以買多少價格的房,才不會造成日後龐大的經濟負擔

我們可以直接用月薪x100,去粗略計算我們可以負擔多少價格的房子(漢克戲稱叫100分公式xD)。

這個100是透過以下四個數字算出來的:

  • 0.4:每月的房貸還款金額,建議在月薪的四成左右,才不會造成太大的經濟負擔。
  • 240:分20年,共240個月還清。
  • 1.25:房貸通常佔總房價的八成左右(實際會依照銀行估價、個人信用等因素影響),從房貸回推房價,故乘以0.8的倒數。
  • 0.83:以2%的房貸利率、分240個月還清來說,總付款金額約為房價的1.2倍,從總付款金額回推房價,故乘以1.2的倒數。

列出這些數字的意義,就是我們可以根據自己的能力與條件,去調整自己可以負擔的房子價格,而不是只是盲從一個數字,例如如果自己月薪很高,可以接受房貸佔月薪的七成,那自己可以負擔的房子價格自然更高。

如何計算自己要還多少房貸?點這探索591房屋的房貸計算器。

租房條件:可以租多少的房

【買房租房】可以租多少的房
【買房租房】可以租多少的房

至於我們可以租多少租金的房子?其實只要有錢,想租多少的都可以。

但漢克建議不要超過3成的薪水,較不會造成生活的負擔,如果租太昂貴的房子,也許自己買會更划算!

如何透過租屋省錢?點這探索租屋省錢的7個方法!

買房租房成本

探索該買房還是租房時,除了自身的需求外,最重要的大概就是買房租房的成本比較了。

買房成本

【買房租房】買房成本
【買房租房】買房成本

買房成本主要有三個:

  • 銀行利息:給銀行的錢。
  • 房價、裝潢、修繕、手續費等/月:投入在這間房子的實質成本。
  • 投入資金的投資報酬/月:投入在房子的資金,因為無法拿來運用,而失去的投資報酬。

租房成本

【買房租房】租房成本
【買房租房】租房成本

租房成本主要有三個:

  • 月租:給房東的錢。
  • 房價獲利/月:因為沒有買房,而失去房價上漲所帶來的獲利,以及房子的本身價值。
  • 租金的投資獲利:給房東的錢所帶來的投資報酬。

買房vs.租房怎麼選

【買房租房】買房vs.租房選擇
【買房租房】買房vs.租房選擇

所以買房租房究竟哪個好?簡單來說只要把買房與租房成本互相比較,就可以知道該不該買房,或是先租房就好。

不過雖然看似很簡單,實際上有太多不可控的因素,沒有人知道房價是否會漲或跌,也不知道投資究竟是否能夠有優於房子的獲利,只能就房價持平的前提下,去粗略計算買房租房哪個比較好。

至於該不該買房出租,用別人的租金去買一棟房子?這就需要靠自己研究房地產的知識,買到便宜的房子,或是學習如何好好裝潢、隔套,同時通常在非市區(台北市)的地點、甚至是頂樓+頂樓加蓋,才較有租金完全超過房貸的可能性,同時別忘了出租的時間成本及空窗期,也是評估的重點之一。

總結

相信透過本篇埋房租房的探索,對於買房租房的優缺點、條件及成本,都有更深入的了解,現在就來想想自己究竟適合買房、還是租房吧!

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