買房vs租房哪個好？完整買房租房優缺點比較、條件與成本分析
最後更新於 2022 年 11 月 8 日
租房就是在幫房東付房貸，是真的嗎？如果買房出租，用別人的租金真的可以買到一棟房子嗎？究竟是買房好？還是租房好？相信當探索者出社會後，都會遇到這樣的問題，因此本篇漢克將與探索者一起探索，買房租房哪個好，並分析完整的買房租房優缺點、條件與成本。
買房租房優點
在探索該買房還是租房時，首先當然要先了解買房租房的優缺點。
這些優缺點常常是一體兩面的，端看每位探索者的喜好以及需求。
買房好處
獲得一棟房子
買房比起租房，最大的優點當然是可以獲得一棟房子，我們也可以因此享受到這棟房子帶來的價值。
房子的價值有哪些？
以現今房價不斷上漲的趨勢來說，房子具有抗通膨的效果，買對房子，不僅可以確保大筆資金不會因為通膨而貶值，甚至可以因此賺到房價上漲的價差（但也要考慮房子的折舊問題）。
房子還有另一個功用，是可以作為融資工具，把房子當作抵押，以較低的利率跟銀行借錢，來增加資金的活用度。
漢克補充：上面所述即為「二胎房貸」，許多人會藉此不斷投資獲利，但投資都有風險，請謹慎評估自己的還款能力，漢克並不鼓勵這類的投資操作。
相較於「二胎」，還有一種方式是「增貸」，簡單來說就是把已經償還的房貸，再貸款出來運用，比起二胎來說較為保守。
強迫儲蓄
如果用頭期款與房貸來買房子，由於每個月都必須要繳房貸，如果自己屬於有錢就會亂花掉的人，房貸是一個強迫儲蓄的工具之一。
藉由每月強制挪出一筆錢，投入到房子的價值裡面，就能減少自己亂花錢的衝動。
延伸探索：幫助自己真正存到錢的存錢方法
完全自主性
由於房子是自己的，想怎樣裝潢、佈置都是自己說的算，不會被房東管東管西，也不用跟隔壁房客磨合適應，甚至如果想要出租收取租金，也都可以。
租房好處
資金彈性
相同條件下的房子，租金通常比每月房貸低很多，特別是台北市的房子。
因此選擇租房時，資金較不會被房子綁住，可以把多的錢拿去投資，或做更彈性的運用。
同時由於租房不需要付高額頭期款，這筆頭期款也可以拿來做妥善的運用。
條件彈性
買房後，這棟房子就會不斷跟著我們，如果更換工作地點，就得考慮通勤的成本，就算想賣掉也常需要一段時間。
但租房則較有彈性，可依照規劃選擇適合的地點，同時租房的選擇也較多，較能找到符合自己需求的條件，同時若不滿意，搬家的金錢成本也比買房來得低。
不用為房子操碎心
無論是漏水、傢俱壞掉、天花板塌下來，租房時都可以交給房東處理，自己不需去面對這些問題，通常也不用負擔這些修繕費用。
買房租房缺點
探索完買房租房的優點，接著當然要來探索買房租房的缺點辣！
買房缺點
貸款利息
如果說租房是幫房東賺錢，那買房就是幫銀行賺錢！
由於我們通常沒有足夠多的資金去直接付清買房款項，找銀行貸款時，自然需要支付貸款利息，這也成了買房的缺點。
延伸探索：買房必知的銀行貸款術點這
額外支出
買房除了房價外，其實還有很多額外支出。
例如：買房時的仲介費、稅款、每年的房屋地價稅、修繕費、裝潢費等都是常見的買房額外支出。
這些支出加起來，其實也是一筆為數不小的費用！
機會成本
買房的缺點，就是把大量資金都用在「買房」上，而失去了這些錢拿去投資時，可以獲得的報酬。
這也是大家常忽略的機會成本，其實房東收取的「租金」可以說是買房時，投入資金的「報酬」。
經濟壓力
以現今高漲的房價來說，每月的房貸常常會為佔收入的一大部分。
如果有穩定的收入，也許還能支撐，但如果收入突然中斷，也會造成龐大的經濟壓力。
時間成本
買房有可能是我們這一生中，最大的一筆開銷之一。
也因此我們更需要謹慎的做好功課，挑選適合自己、價格合理的房子。
但這些功課常須花費大量的時間，透過時間累積經驗，才能漸漸知道怎麼樣的房子才能買，而且買的便宜。
租房缺點
租金無獲利空間
交給房東的租金，就像潑出去的水一樣，除了獲得短暫的居住權外，是沒有辦法從中賺取投資報酬的。
這就是坊間常說的「幫房東付房貸」的概念，不過漢克覺得這概念有點太偏頗，畢竟沒有考慮到貸款買房其實也是幫銀行賺錢，且也會損失頭期款的投資獲利空間。
（題外話：買頂樓+頂樓加蓋去出租，才較有獲利空間，想單純靠買房後直接出租賺錢，是不太可能的。）
租金變動
租金是房東說了算，由於租金通常會隨著通膨而逐漸上調，我們無法確保10年後租金是否不變。
缺乏自主性
租房時，無論是房子的條件、租房規範等，都是房東說了算。
就算想要好好佈置自己的房間，也很難透過裝潢去改變格局，缺乏居住的自主性。
買房租房優缺點比較
探索了這麼多買房租房的優缺點，也許對剛接觸房地產的新手來說，還是看得一知半解。
漢克覺得可以用「便當」，當作是房子，來去思考自己究竟該買房還是租房。
如果想買房，就如同我們自己開一家便當店，需要有一筆資金，並且努力學習經營。
我們可以做自己喜歡吃的便當風格，可以挑選健康的食材，不過便當風格大概只能侷限在一種，而便當店的盈虧，自然得由我們承擔。
如果想租房，就如同我們每餐可以挑選不同的便當店，享受多樣化的便當風格，但是便當的食材、價格都是老闆說了算，我們沒辦法去改變太多，同時付給老闆的便當錢只能讓我們飽餐一頓，無法創造獲利。
買房條件：什麼條件才可以買房
探索完買房租房的優缺點後，接著來探索什麼條件下，我們才有能力買房。
買房最重要的條件，就是頭期款與裝潢費的資金，這兩筆錢，以非預售屋來說，大約佔了房價的3~4成。
（預售屋由於我們無法立即住進去，並不在本篇探索範圍。）
只有在擁有這兩筆錢後，才有辦法考慮買房，否則就算買房再怎麼比租房划算，都只是空談。
有些人可能會說，外面很多在講0元買房阿！何必準備頭期款？
其實0元買房，也要看是怎麼樣的0元買房。
0元買房很多是透過信貸去借頭期款，這會造成買房的成本增加，且也會增加日後還款的金額，只是延後付款而已，最終自己還是要準備這筆錢，甚至要準備的更多，還不如自己先存好一筆錢來付頭期款。
另一種0元買房是買在極低的價格，低於銀行評估房子價值的八成以下，並透過一些違法方法，使得銀行給予的貸款額度等於甚至高於購買房子的價格，達成0元買房。
買房條件：可以買多少的房
準備好頭期款後，我們究竟可以買多少價格的房，才不會造成日後龐大的經濟負擔？
我們可以直接用月薪x100，去粗略計算我們可以負擔多少價格的房子（漢克戲稱叫100分公式xD）。
這個100是透過以下四個數字算出來的：
- 0.4：每月的房貸還款金額，建議在月薪的四成左右，才不會造成太大的經濟負擔。
- 240：分20年，共240個月還清。
- 1.25：房貸通常佔總房價的八成左右（實際會依照銀行估價、個人信用等因素影響），從房貸回推房價，故乘以0.8的倒數。
- 0.83：以2%的房貸利率、分240個月還清來說，總付款金額約為房價的1.2倍，從總付款金額回推房價，故乘以1.2的倒數。
列出這些數字的意義，就是我們可以根據自己的能力與條件，去調整自己可以負擔的房子價格，而不是只是盲從一個數字，例如如果自己月薪很高，可以接受房貸佔月薪的七成，那自己可以負擔的房子價格自然更高。
租房條件：可以租多少的房
至於我們可以租多少租金的房子？其實只要有錢，想租多少的都可以。
但漢克建議不要超過3成的薪水，較不會造成生活的負擔，如果租太昂貴的房子，也許自己買會更划算！
買房租房成本
探索該買房還是租房時，除了自身的需求外，最重要的大概就是買房租房的成本比較了。
買房成本
買房成本主要有三個：
- 銀行利息：給銀行的錢。
- 房價、裝潢、修繕、手續費等/月：投入在這間房子的實質成本。
- 投入資金的投資報酬/月：投入在房子的資金，因為無法拿來運用，而失去的投資報酬。
租房成本
租房成本主要有三個：
- 月租：給房東的錢。
- 房價獲利/月：因為沒有買房，而失去房價上漲所帶來的獲利，以及房子的本身價值。
- 租金的投資獲利：給房東的錢所帶來的投資報酬。
買房vs.租房怎麼選
所以買房租房究竟哪個好？簡單來說只要把買房與租房成本互相比較，就可以知道該不該買房，或是先租房就好。
不過雖然看似很簡單，實際上有太多不可控的因素，沒有人知道房價是否會漲或跌，也不知道投資究竟是否能夠有優於房子的獲利，只能就房價持平的前提下，去粗略計算買房租房哪個比較好。
至於該不該買房出租，用別人的租金去買一棟房子？這就需要靠自己研究房地產的知識，買到便宜的房子，或是學習如何好好裝潢、隔套，同時通常在非市區(台北市)的地點、甚至是頂樓+頂樓加蓋，才較有租金完全超過房貸的可能性，同時別忘了出租的時間成本及空窗期，也是評估的重點之一。
總結
相信透過本篇買房租房的探索，對於買房租房的優缺點、條件及成本，都有更深入的了解，現在就來想想自己究竟適合買房、還是租房吧！
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