00712 是目前台灣唯一一支投資美國抵押權型不動產的 ETF，不禁讓人好奇 00712 是怎麼運作的呢？

本篇就要來好好探索 00712 這檔ETF，包含：00712 是什麼？內扣費用、配息、過往年化報酬率、如何買，以及與00908、00714、VNQ 等 ETF 的差異，希望讓探索者能快速了解這檔 ETF。

00712 重點 1 分鐘速覽

• 投資美國高風險但具有高股利收益特性的 mREITs。
• 主要以抵押房地產的不動產投資為主，風險集中。
• 受利率風險影響大，難抵通膨升息影響。
• 過往數據雖然殖利率高，但內扣費用過高、報酬差。
• 季配息，並採收益平準金制度，確保穩定配息。

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00712 復華富時不動產 ETF 是什麼？

00712 全名為復華富時不動產證券化基金，是由復華投信在 2017 年成立，追蹤富時 NAREIT 抵押權型不動產投資信託（mREITs）指數的一檔 ETF，並於每季（每年3、6、9及12月）調整成分股，協助看好美國 mREITs 市場的投資人獲利。

【漢克補充】ｍREITs是什麼？
ｍREITs（Mortgage Real Estate Investment Trusts）中文名為抵押權型不動產投資信託，是將不動產抵押貸款或相關之擔保證券證券化後的商品。ｍREITs的投資概念是彙整大眾的資金，將資金借給不動產開發商、經營者或投資相關抵押貸款並協助管理，而投資收入通常來自貸款出去的利息收入，概念與債券類似，因此也容易受到不動產景氣循環和利率升降影響。

不過，投資前，有以下幾個相關風險需留意：

• 槓桿風險：如果經紀商/交易商想要增加報酬，通常會借取資金來增加收益（槓桿獲益），但一旦升息，成本就會大幅提升。
• 利率風險：當利率上升，借錢成本連帶上升，導致 ｍREITs 的收入下降，從而影響股價或股利。
• 信用風險：當經濟景氣差，導致借款人還不出錢，甚至出現破產潮時，那ｍREITs 除了有違約問題，還可能收不回本金。

00712 成分股

根據 2023 年 9 月復華投信投資月報顯示，00712 的投資標的，97.8% 皆集中在美國的 ｍREITs，其餘2.2%為現金。

從前十大成分股來看，目前大多數都是以抵押房地產的不動產投資為主，風險算是相當集中，不過00712主要是依照市值、流動性等條件篩選成分股，找出有高股利收益特性之 ｍREITs，因此成分股組成會隨著未來市場變化而有所調整。

00712 管理費

在截稿當下，復華投信官網公告的相關管理費用，包含經理費 0.35％ 及保管費 0.16％，總計約 0.51％，而從 00712 公開說明書內，可知111年的實際內扣費用約為 3.47%。

台股目前的 ETF 內扣費用率大約落在 0.4%～2.0% 之間，由此可知 00712 的內扣費用非常的高！其實在美股中許多不動產類型的 ETF 內扣費用都比台股低廉，例如：REET 這檔 ETF 內扣費用僅 0.12%。

如果能把省下的內扣費用再次投入，隨著長期複利效應累積起來也很可觀。

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復華富時不動產 ETF 配息

00712 為季配息，於每年 3、6、9、12 月配息，季配息減少了單筆股利達 2 萬以上、被課徵 2.11％ 二代健保補充保費的風險，吸引許多想每季領被動收入的投資者。

在 00712 過往配息情形部分，近五年殖利率都有在5％以上，而最近一次配息每單位分配金額為 0.19 元（2023年09月），年化配息率達到了 7.26％，殖利率為 1.82%，如此高殖利率歸功於 00712 的選股主攻高股利的 ｍREITs。

而在配息的穩定度上，因為採取收益平準金的機制，目前都有穩定的配息，但漢克認為將完整的資金投入市場才有可能獲得最佳的效益！

除此之外，領配息時也可能因為匯費被多扣一筆錢，如果你想省下這筆錢，可探索如何更改配息帳戶？省匯費靠這招！

00712 年化報酬

根據復華信託官網公告，可以得知 00712 自 2017 年成立以來，累計報酬率為 -23.07%（數據累計到2023.09.30），漢克計算年化報酬大約是 -6.8%，以報酬率來看相當令人失望。

從累積報酬率的趨勢圖可以看出，從2021年末至2023年，隨著美國聯準會不斷升息，ｍREITs 收入大幅下降，進而影響到 00712 股價，不過相反的，在 2020.06 到 2021.06 期間，也就是美國聯準會降息的過程中，股價也因此上漲！

由於復華信託投信官網無法進行單筆投入或定期定額的回測，所以漢克在這邊，就沒有特別比較差異囉。

上圖是「00712」與其追蹤的「富時 NAREIT 抵押權型不動產投資信託指數」累計報酬率比較，可以發現兩者差異頗大，代表可能有追蹤誤差，或是因較高的內扣費用，而影響報酬，因此 00712 是否真能代表抵押權型不動產投資信託的績效，值得深思。

00712 怎麼買？

00712 的購買方式很簡單，探索者只要完成國內券商開戶及交割戶綁定，就能線上買賣 00712，有些券商甚至還提供 00712 定期定額購買的功能。

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支援 00712 買賣的券商蠻多的，像是群益證券、新光證券、玉山富果、永豐大戶投、富邦、凱基、中國信託、國泰證券等都能購買 00712。

至於詳細購買方式，只要進到券商的下單畫面後，搜尋框輸入 00712 並點擊，就能看到對應下單介面。以玉山富果為例，輸入想購買的價格（請自行決定，圖片上價格僅為截稿當時市價，非實際買入價）及股數後，就能完成委託等待成交囉！

成交後，也別忘了在交割戶放入足夠的款項，才能順利扣款並獲得 00712。

00712與其他ETF比較

相信許多探索者看到這一定會很好奇，那投資 ｍREITs 與 REITs 哪個比較好，所以漢克找了三個一樣是季配並投資 REITs 的 ETF 進行比較：

【漢克補充】REITs 與 ｍREITs 的差別？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　簡單來說，REITs 是投資房地產或不動產等股票，收入來源是房地產的租金；而 ｍREITs 是投資不動產開發商，也就是將錢借給不動產開發商，收入來源是貸款出去的利息收入。

00712 vs. 00908

00908 實際內扣費用相對低，比較不會被成本吃掉報酬，再加上 00712 採取收益平準金機制，容易有閒置資金的問題，雖然含息報酬率會相對好看，但實際拿到手的報酬可能沒有想像中高。

00712 vs. 00714

00714 成立時間不短，但規模相較於 00712 小許多，雖說投資 ｍREITs 的風險可能高於 REITs，但以流通性來說 00714 可能更佔優勢。

00712 vs. VNQ

VNQ 是目前美國市值最大的 REITs ETF，內扣相較 00714 低廉，且規模大流通性佳。

延伸探索：

• VNQ是什麼？怎麼買？
• 美股新手入門指南

請注意過往報酬不代表未來的情形，請自行謹慎分析判斷。

復華富時不動產 ETF 適合存股嗎？我的評價是…

00712 近五年年殖利率都有在 5％ 以上，吸引許多想領高股息的投資客關注，但經漢克計算年化報酬卻只有 -6.8%，主因是 00712 投資標的 ｍREITs 受升息影響過大，近年來美國聯準會不斷的升息造成股價暴跌！

有些探索者可能會覺得，那當美國聯準會開始降息，00712 的報酬是不是就會提高，再加上高殖利率，00712 是不是超級值得投資？

但漢克要提醒大家，00712 的內扣非常的高，再加上在升息的時期依舊穩定有高殖利率的主因，是因為00712 採取收益平準金的模式，其實真正拿到手上的報酬並不如大家想像的高！

投資 ｍREITs 的風險很高，在沒辦法確認未來利息發展的情況下，值不值得投資，仍要靠各位探索者自行謹慎判斷。

常見問題QA

作者：漢克探索中

專注數位帳戶、信用卡、證券戶、加密貨幣平台新知，期望以新手理財領路者身份，協助小白輕鬆展開探索。

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